Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений^[1]. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру^[2]. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог^[3].

Классификация ипотечного кредита

В зависимости от объекта кредитования:

• Загородное жильё. Этот тип займа характерен сложной процедурной оформления договора, так как в документе купли-продажи фигурирует не один, а два разных объекта права — само строение и земельный участок, на котором оно расположено^[4]. Размер первоначального взноса выше, чем при двух других видах ипотеки.
• Квартиры на первичном рынке (новостройки и строящиеся жильё). Характеристика: проценты по кредиту, как правило, выше, чем на «вторичке». В то время как максимальный срок кредитования ниже. Основные причины — большие риски, возможность банкротство застройщика, мошенничество, вероятность возникновения «долгостроя»^[5]. Один из ключевых моментов — право собственности. Если у заёмщика оно есть, то кредит, скорее всего, обойдётся дешевле. Другой немаловажный момент — стадия строительства.
• Жильё на вторичном рынке. Характеристика: самый распространённый вид ипотечной ссуды. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и «серый» доход^[6].
• Офисные помещения или производственные сооружения — заём на приобретение коммерческой недвижимости. Характеристика: в основном, рассчитана на представителей малого и среднего бизнеса, срок кредита значительно меньше, между тем, ставки существенно выше^[7].

Права и обязанности заемщика^[8]

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

• планируется оформить постоянную регистрацию не членов семьи,
• есть желание сделать перепланировку,
• заемщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Факторы, от которых зависит сумма кредита ^[9]

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

• размера вашего дохода;
• срока кредитования;
• стоимости приобретаемой недвижимости;
• первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

• с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заемщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
• фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
• переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением)^[10].

Участники ипотечной системы

Участниками ипотечной системы являются^[11]:

• банки, которые осуществляют проверку платежеспособности заемщика;
• оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
• страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного –кредитования;
• ипотечные брокеры, помогающие выбрать заемщику наиболее подходящую программу кредитования.

История ипотеки в современной России – основные вехи^[12]

До революции в России была широко развита система ипотечного кредита и ипотечных кредитных учреждений. Однако после революции 1917 года классическая ипотечная схема работать не могла, так как была отменена частная собственность. Возрождение ипотеки в России началось с реформ 90-х годов. Первым зарегистрированным в России банком (май 1992 года), в названии которого фигурировало слово «ипотека», стал Санкт-Петербургский Ипотекобанк. В 1992 году был принят Федеральный закон Российской Федерации «О залоге», в 1998 принят закон Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В 1997 году по решению Правительства РФ было создано Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Текущая ситуация

По данным «Эксперт РА»^[13], объем предоставленных в 2010 году ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб., что в 2,5 раза больше результатов 2009 года. В 2011 году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель двух первых месяцев 2010 года.

Основные тенденции

• снижение уровня концентрации на рынке;
• рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
• в качестве источника погашения все больше рассматривается выручка от сдачи в аренду недвижимости, а не доход от продажи жилья;
• смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
• значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте ^[14].

В этом году объем выдачи кредитов может достигнуть докризисных уровней(в 2008 этот показатель составил 655 миллиардов рублей), как минимум, в номинальном выражении. Такое мнение высказывают аналитики в отчете Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по итогам второго квартала 2011 года. АИЖК прогнозирует, что ставки по ипотечным кредитам в рублях стабилизируется на уровне 11,8-12,2% к концу 2011 года^[15]. Агентство планирует, что доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, должна вырасти с 19,8% в 2010 г. до 30% в 2015 г. и до 50% в 2020 г. Выдача ипотечных кредитов всеми участниками рынка должна увеличиться почти втрое — с 301 000 в 2010 г. до 868 000 в 2020 г.^[16].

Основные игроки

Таблица «Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов на 1 июля 2011 года» ^[17]

Источники